Der Bauantrag

Wann brauche ich eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist für alle Maßnahmen erforderlich, bei denen es um das Errichten, Ändern, Abbrechen oder die Änderung der Nutzung von baulichen Anlagen geht. Die rechtliche Grundlage dazu ist in den jeweiligen Landesbauordnungen verankert. Genehmigungsfrei können zum Beispiel Änderungen der äußeren Gestaltung durch Putz, Anstrich, Türen, Fenster oder Dachbeläge sein, vorausgesetzt, dass für das Gebiet, in dem das Objekt steht, keine örtlichen Bauvorschriften oder Satzungen bestehen oder beispielsweise Denkmalschutzbelange zu beachten sind. Dies kann je nach Vorhaben nur individuell geprüft werden, und Sie sollten sich frühzeitig informieren, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist. Hierzu können wir Sie gerne persönlich beraten.

Der Weg zur Baugenehmigung

Jedes Baugenehmigungsverfahren ist individuell auf Grundlage der Art und des Umfangs der geplanten Baumaßnahme. Oft reicht für viele Projekte ein „vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren“. Das Verfahren soll sicherstellen, dass Ihr Bauvorhaben den geltenden Bau- und Planungsrechtlichen Vorgaben entspricht. Dabei werden unter anderem die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit, Brandschutz, Verkehrssicherheit, Schall- und Wärmeschutz geprüft.

Ein Bauantrag kann nur von einer bauvorlageberechtigten, entwurfsverfassenden und qualifizierten Person erstellt werden. Dazu gehören Architektinnen und Bauingenieurinnen mit entsprechender Kammerzugehörigkeit.
Antragsteller*in ist dann die Bauherrschaft.

Ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist, kann in den meisten Fällen durch bauvorlageberechtigte Planer*innen im Vorfeld abgeschätzt werden. Die endgültige Entscheidung liegt zuletzt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Diese kann auch im Vorfeld beraten; die Erfahrung zeigt aber in vielen Fällen, dass hier keine rechtssicheren Aussagen getroffen werden.

In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, kritische Fragestellungen im Vorfeld rechtssicher durch die Behörde klären zu lassen. Dafür gibt es das Mittel der Bauvoranfrage, in der vorab konkrete bau- und planungsrechtliche Fragestellungen durch die Behörde beantwortet werden. Die positiv beschiedene Bauvoranfrage kann dann als Grundlage für den Bauantrag genutzt werden, sodass die beantwortete Fragestellung nicht erneut geprüft werden muss.

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Ist der Bauantrag durch eine bauvorlageberechtigte Person erstellt, wird dieser bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Antragsteller*in ist formal die Bauherrschaft. Der Bauantrag ist ein formeller Schritt, um die rechtmäßige Erlaubnis für den Beginn der Bauarbeiten zu erwirken. Er muss alle Bauvorlagen, also alle Unterlagen, enthalten, die für die Bewertung des Bauvorhabens notwendig sind.
Dazu gehören unter anderem:

• gültiges und ausgefülltes Bauantragsformular
• vollständige Baubeschreibung
• Liegenschaftskarte / Flurkarte
• Lageplan, je nach Vorhaben ein amtlicher Lageplan
• Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten, Ansichten im Maßstab 1:100
• diverse Berechnungen wie Wohnflächenberechnung nach DIN 276, Kubaturberechnung, Herstellungskosten, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl
• verschiedene Nachweise wie unter anderem Kampfmittelfreiheit, Baumschutz etc.

Je nach Vorhaben sind weitere Nachweise und Bescheinigungen einzureichen.
Die Behörde ist über das Maß der im Regelfall notwendigen Unterlagen berechtigt, weitere Unterlagen einzufordern. Dazu können zum Beispiel nachbarschaftliche Zustimmungen, Bodengutachten oder Lärmschutzgutachten gehören.

Weiterhin prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob weitere Behörden, wie zum Beispiel die untere Wasserbehörde oder das Umweltamt, beteiligt werden müssen.

Daher kann es dazu kommen, dass nach Vorprüfung des Antrags weitere Unterlagen oder Nachweise durch die Behörde gefordert werden.

Nach erteilter Baugenehmigung muss der Baubeginn bei der Behörde angezeigt werden; hierzu sind weitere Unterlagen einzureichen, wie unter anderem der Nachweis der Standsicherheit (Statik), Wärme- und Schallschutznachweis oder Bescheinigung über den Brandschutz.

Die Bearbeitungszeit, die die Bauaufsichtsbehörde und die zu beteiligenden anderen Behörden benötigen, variiert je nach Vorhaben und Behörde. In der Regel soll die formelle Prüfung, also die Prüfung auf Vollständigkeit, innerhalb von 2 Wochen geschehen. Wenn weitere Behörden beteiligt werden müssen, kann dies bis zu 2 Monate dauern. Die vollständige Prüfung des Projekts kann mehrere Monate dauern. Gerade in Behörden, die es mit großer Auslastung zu tun haben, wie zum Beispiel die Bauaufsichtsbehörde Köln, sind Bearbeitungszeiten zwischen 6 und 8 Monaten leider eher die Regel als die Ausnahme.
Auch zeigt die Erfahrung, dass oft nichtige und in Einzelfällen rechtlich fragwürdige Gründe herangezogen werden, Anträge zu einem frühen Zeitpunkt abzulehnen. Dies ist sicherlich der Überlastung einzelner Behörden geschuldet, führt bei der Bauherrschaft aber schnell zu Verunsicherung und Frust.
Hier hilft eine erfahrener Architekt*in, um die Aussagen der Behörde richtig einzuordnen und gegebenenfalls entsprechend zu reagieren.

Die Gebühren für eine Baugenehmigung hängen unter anderem vom Rauminhalt und dem Rohbauwert des Bauvorhabens ab. In NRW ist dies in der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung geregelt. Als groben Anhaltswert kann man zwischen 0,5 und 1 Prozent der Baukosten kalkulieren. Dabei ist zu beachten, dass auch Kosten im Falle einer Ablehnung oder Rücknahme des Baugesuchs entstehen.

Es ist also in jedem Fall ratsam, frühzeitig die Unterstützung einer Architektin oder einesr entsprechenden Fachplanerin einzuholen, um einen möglichst reibungslosen Genehmigungsprozess zu gewährleisten. Das beginnt mit der Vorprüfung und dem Identifizieren kritischer Punkte, dem entsprechenden und vollumfänglichen Erstellen der Antragsplanung, der Kommunikation mit der Behörde und dem richtigen und fristgerechten Reagieren auf Nachforderungen und Beanstandungen der Behörde.

Gerne beraten wie Sie zu Ihrem Bauvorhaben und unterstützen Sie bei der Antragsstellung und der Umsetzung Ihres Bauvorhabens.

Haftungsausschluss
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Die hier zusammengestellten Informationen sollen einen ersten Überblick verschaffen. Sollten Sie weitergehende Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.